グリーンビルディング: 中国の取り壊しと再建のサイクルに終止符を打つ

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江蘇省海安市の古い建物を取り壊す様子、2022年3月。過去20年間のほとんどにおいて、中国の不動産経済の成長は、二酸化炭素排出量を犠牲にして、建物を取り壊して新しい建物を建設するスペースを作ることで促進されてきた（画像:アラミー）

シア・ジージャン

2023年5月31日2023年6月15日

中国のニーホン住宅大臣は今年のトゥーセッション会議で記者団に対し、「都市再生の名の下に『大規模な取り壊しや建設』を行うことはできない」と語った。 ひとつの時代が終わろうとしている。

1980 年代以来、掘削機、クレーン、足場は中国の都市で最も目立つ光景となっています。 そして、特に今世紀の最初の20年間は、不動産経済が活況を呈していたために、中国のほぼすべての都市が開発に伴う土地接収、取り壊し、補償、再建を経験した。 2009年、広州日報の寄稿者は、建物の外装に広く見られる「破壊」（拆、chāi）の中国人を今年の特徴に挙げさえした。

中国では、不動産業界は債務主導のアプローチに大きく依存してきました。 経済が繁栄している時代には、不動産会社は事業拡大を促進するために銀行から借入を行うことがよくありました。 彼らは融資を利用して地方自治体から土地を取得し、古い建物を取り壊し、都市やその周辺の土地利用を変更することで土地を利用できるようにしている。 その後、企業はアパートの建設が完了する前にアパートを先行販売します。 これらのプレセールで得た資金は、さらに土地を取得するために再投資されます。

この負債主導のモデルにより、企業は急速な成長を達成し、短期的には多額の利益を生み出すことができましたが、同時に返済期限が到来しても解決できない場合もある増大する負債にさらされることにもなりました。

大規模な取り壊しや建設の時代はもう過去のことです。 重債務の不動産会社への融資を制限する「三大赤線」政策が2021年に全面施行されて以来、中国の不動産開発は積極的な拡大から急速な縮小に転じた。 そして、2022年下半期に政策が緩和されてからも、その縮小が反転する兆しは見られない。その影響はセメント、鉄鋼、および関連する高炭素産業にも感じられている。

不動産開発を中心とする建設・建築業界は、建物の建設だけでなく運用段階も考慮すると、中国の炭素排出量の 42% を占めています。 その中で起こっている急速な変化は、国の全体的な炭素排出量に重大な影響を及ぼします。 2030年までに排出量をピークに達し、2060年までにカーボンニュートラルを達成するという「デュアルカーボン」目標に沿った変革を遂げる業界が直面する機会と課題は何でしょうか?

中国の不動産会社に対する「三大レッドライン」政策は、2021年初めに全面施行された。この政策は、こうした企業に対し、資産負債比率、純負債、短期借入金に対する現金比率の観点から制限を設け、不動産会社が収益を上げられるかどうかを判断するものである。資金調達を継続できるか、継続できる場合はどのレベルまで。 3 つのレッドラインすべてに違反している不動産会社は、有利子負債を増やすための資金を調達することができません。

このため、多額の負債と高売上高のモデルで運営されている多くの中国の不動産会社の借り換え能力が制限されており、同セクターは2021年下半期以降、前例のない債務危機に見舞われている。その結果、中途半端な建物と住宅ローンの債務不履行が急増している。また、住宅価格が上がり続けるという人々の数十年にわたる信頼も打ち砕かれた。 不動産セクターの大行進は止まった。

市場が急速に変化する中、中央政府も以前の都市開発モデルを放棄しつつある。 2021年、住宅・都市農村開発省の通達は、都市再生の名の下に大規模な取り壊しや建設工事を中止することを明確に要求した。 同省は代わりに、より多くの既存の建物を使用し続けるよう求めた。 これは、都市が新しい建物を建設することによる拡張の開発モデルから、既存の建物を管理することによる運営に移行することを奨励しました。